Wohnen: Wie Deutschland sich selbst unbewohnbar macht

Strukturelle Vernunft — Essay Nr. 2 — v1.0 (Vorab-Version vor dem Crashtest)

Versprechen

Olaf Scholz, September 2021, Wahlkampfbühne: 400.000 neue Wohnungen pro Jahr. Jedes Jahr. Als Kanzlerversprechen. Mit Ministerium. Mit Staatssekretären. Mit Task Force.

Lars Klingbeil, März 2026: Staatliche Wohnungsbaugesellschaft des Bundes.

Fünf Jahre zwischen beiden Aussagen. Die Richtung: Immer mehr Staat. Immer mehr Institution. Immer weniger Wohnungen.

Realität

Heute, 26. März 2026, warnt der IG BAU-Chef auf dem Wohnungsbau-Tag in Berlin: Die Zahl neu gebauter Wohnungen wird 2026 auf unter 200.000 sinken. Nicht einmal die Hälfte dessen, was mindestens gebaut werden müsste.

Die Zeitreihe dahinter ist eine Anklage in Zahlen:

• 2022: 354.000 Baugenehmigungen
• 2023: 216.000 Baugenehmigungen — Einbruch um 39%
• 2024: 215.900 fertiggestellte Wohnungen — minus 14,4% gegenüber Vorjahr
• 2025: 238.500 Genehmigungen — leichte Erholung, die Experten als “noch kein gebautes Haus” einordnen
• 2026: Prognose unter 200.000 Fertigstellungen. Einige Experten erwarten sogar nur 175.000.

Das politische Ziel war 400.000. Die Realität wird weniger als die Hälfte sein.

Der Markt hat sich als Reaktion eingefroren: 9,9 Millionen Menschen leben in überbelegten Wohnungen. Wer heute umzieht, zahlt mehr für weniger. Das bremst die Fluktuation im Bestand — wer nicht ausziehen kann, blockiert Wohnungen für andere. Der Markt kollabiert nicht spektakulär. Er erstarrt langsam, ohne Schlagzeile, Familie für Familie.

Die Kostenrealität dahinter: In Metropolregionen liegen die reinen Baukosten bei durchschnittlich 4.630 Euro pro Quadratmeter. Eine wirtschaftliche Vermietung ist erst ab 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter möglich. Für Durchschnittsverdiener ist das unerschwinglich. Die Schere zwischen Herstellungskosten und Zahlungsfähigkeit wächst — nicht weil Investoren gieriger werden, sondern weil Bauen strukturell teurer geworden ist als Wohnen es bezahlen kann.

Und das Absurdeste: Die Zeitspanne zwischen Genehmigung und Fertigstellung bei Mehrfamilienhäusern hat sich auf durchschnittlich 34 Monate verlängert. Fast drei Jahre zwischen Ja-Stempel und Einzug. Ein genehmigtes Projekt ist in Deutschland noch lange kein gebautes Haus.

Delta

Das Ziel war 400.000. Die Realität wird unter 200.000 sein. Das Delta ist nicht 200.000 fehlende Wohnungen pro Jahr.

Das Delta ist ein sich jährlich vergrößerndes Defizit das Familien in Pendlerstress treibt, Fachkräfte aus Deutschland fernhält, Sozialleistungen erhöht weil Menschen in zu teuren Wohnungen bleiben müssen, und kommunale Haushalte belastet weil Obdachlosigkeit und Überbelegung Folgekosten erzeugen die niemand in die Wohnungsbaustatistik einrechnet.

Hier liegt der direkte Link zu Essay Nr. 1: Wer Fachkräfte aus dem Ausland nach Deutschland holen will — Spur C unseres Migrationssystems — braucht Wohnungen. Ohne Wohnungen kein Arbeitsmarkt, ohne Arbeitsmarkt kein Fachkräftepotenzial, ohne Fachkräfte keine Wirtschaft die die Rente bezahlt. Das ist kein Domino. Das ist ein einziges System das an mehreren Stellen gleichzeitig klemmt.

Der IG BAU-Chef hat es heute ungewollt präzise formuliert: “Wenn die Baby-Boomer in Rente gehen, dann müssen die Menschen, die deren Jobs übernehmen, auch wohnen können.” Korrekt. Nur dass dafür die Wohnungen heute genehmigt werden müssten.

Ursache

Nicht gierige Investoren. Nicht fehlendes staatliches Engagement. Nicht mangelnder politischer Wille.

Das strukturelle Kernproblem ist die regulatorische Kostenexplosion — verursacht durch 16 Bauordnungen, absurde Normierungstiefe und die institutionalisierte Vetomacht lokaler Einzelinteressen.

Erstens: 16 Bauordnungen, 16 Welten.

Deutschland hat 16 Landesbauordnungen. Ein Gebäude das in Bayern genehmigt ist muss in Baden-Württemberg neu geprüft werden. Ein Architekt der in Hamburg baut kennt die Normen in Sachsen nicht — und umgekehrt. Serielle Bauweise, die in Dänemark und den Niederlanden Kosten um 30-40% gesenkt hat, scheitert in Deutschland an der regulatorischen Fragmentierung. Ein Holzmodulhaus das in Österreich in 6 Wochen steht braucht in Deutschland 18 Monate Genehmigungsverfahren weil jede Abweichung vom Normbaurecht einzeln geprüft wird.

Das ist kein Föderalismusproblem. Das ist ein Prozessdesignproblem das Föderalismus als Deckmantel benutzt.

Zweitens: Die DIN-Normen-Eskalation.

Deutsches Baurecht kennt keine Unterscheidung zwischen sicherheitsrelevanten Mindeststandards und Komfortnormen. Beide haben denselben rechtlichen Status. Schalldämmung, Barrierefreiheit, Energieeffizienz, Lüftungsanlagen, Aufzugspflichten — jede Norm für sich legitim, in der Kombination eine Kostenspirale die einfaches Bauen strukturell unmöglich macht.

Das zeigt sich in einer Zahl: Vor dreißig Jahren kostete Bauen in Deutschland real etwa halb so viel wie heute — nicht wegen gestiegener Materialpreise, sondern wegen der Normdichte die sich seitdem verdoppelt hat. Der geplante “Gebäudetyp E” der Bundesregierung ist der erste zaghafte Versuch dieser Logik zu entkommen. Er liegt seit November im Entwurf. Kabinettsbeschluss steht noch aus.

Drittens: Die NIMBY-Infrastruktur.

Das deutsche Planungsrecht gibt organisierten lokalen Minderheiten die Werkzeuge um Mehrheitsprojekte zu blockieren. Bebauungspläne, Einspruchsrechte, Normenkontrollanträge — jedes dieser Instrumente ist für sich demokratisch legitim. In der Kombination mit einer trägen Verwaltungsgerichtsbarkeit entstehen Verzögerungsmechanismen die ein Mehrfamilienhaus um Jahre verschieben können.

Das Ergebnis: Wer bauen will, muss kalkulieren ob der politische Widerstand das Projekt noch rentabel lässt. Viele entscheiden: nein. Das ist keine Marktentscheidung. Das ist eine regulatorische Kapitulation.

Und der Staat gründet stattdessen eine Wohnungsbaugesellschaft — die unter denselben Bedingungen baut wie Private, nur langsamer und teurer, weil öffentliche Vergabe zusätzliche Komplexität erzeugt.

Was funktionieren würde

Drei strukturelle Eingriffe. Kein staatliches Bauprogramm. Keine neue Behörde.

Eingriff 1 — Typengenehmigung: Einmal prüfen, überall bauen

Das wirksamste Instrument hat noch kein deutsches Politikprogramm ernsthaft umgesetzt: die bundeseinheitliche Typengenehmigung.

Konkret: Ein Gebäudetyp — ob Holzmodulbau, Geschosswohnungsbau, Umnutzung von Bürogebäuden — wird einmal durch eine zentrale Bundesstelle nach einheitlichen Sicherheitsstandards geprüft und zertifiziert. Danach ist er in allen 16 Bundesländern ohne erneute Grundprüfung baubar. Nur noch lokale Anpassungen (Abstandsflächen, Erschließung) werden kommunal geprüft.

Das spart nicht Zeit — es eliminiert strukturell den Prüfungsaufwand der heute parallel 16-fach anfällt. Dänemark hat dieses System. Die Niederlande auch. Österreich hat es für serielle Holzbauten eingeführt. Die Baukosten sanken in diesen Ländern messbar.

Der Widerstand kommt von den Landesbauordnungen — die diesen Eingriff als Kompetenzverlust lesen. Er ist keiner. Es ist Effizienz.

Eingriff 2 — Normenreform: Sicherheit von Komfort trennen

Das Baurecht unterscheidet nicht zwischen Normen die Leben schützen und Normen die Komfort standardisieren. Beides hat denselben rechtlichen Status. Das muss sich ändern.

Die strukturelle Konsequenz ist eine Zweiteilung des Normwerks:

Kernnormen — statische Sicherheit, Brandschutz, Mindestschallschutz, grundlegende Barrierefreiheit. Nicht verhandelbar, bundeseinheitlich, unveränderlich ohne wissenschaftliche Neubewertung.

Komfortnormen — alles andere. Diese werden als Empfehlungen ausgewiesen, nicht als Pflichten. Wer höhere Standards will — und das werden viele — kann sie freiwillig einhalten und entsprechend vermarkten. Wer günstig bauen will, baut nach Kernnorm.

Das Ergebnis: Wohnungen die heute 4.600 Euro pro Quadratmeter kosten wären für unter 3.500 Euro baubar. Das zeigen die Kalkulationen der Baubranche zum Gebäudetyp E — dem zaghafte Annäherung an genau dieses Prinzip.

Eingriff 3 — NIMBY-Reform: Mehrheitsinteressen schützen statt Blockademacht institutionalisieren

Der heikelste Eingriff. Und der notwendigste.

Das aktuelle Planungsrecht schützt faktisch das Recht von Bestandseigentümern auf Unveränderlichkeit ihrer Nachbarschaft. Das ist keine demokratische Errungenschaft — es ist die institutionalisierte Privilegierung von Besitzenden gegenüber Suchenden.

Die analytische Konsequenz erfordert drei konkrete Änderungen:

Erstens: Kommunen die Bauland ausweisen erhalten Infrastrukturförderung des Bundes. Kommunen die nachweislich Bauland blockieren — durch verzögerte Bebauungspläne, durch Nichtausweisung trotz Nachfrage — verlieren diese Förderung. Kein Verbot. Ein Anreiz mit Zähnen.

Zweitens: Einspruchsfristen für Bebauungspläne werden auf 6 Wochen begrenzt. Nach Ablauf gilt der Plan als genehmigt wenn alle formalen Anforderungen erfüllt sind. Das Einspruchsrecht bleibt — aber die Verzögerungsmacht wird begrenzt.

Drittens: Normenkontrollanträge gegen Bebauungspläne werden nur noch mit aufschiebender Wirkung zugelassen wenn das Gericht innerhalb von 4 Wochen einen klaren Rechtsverstoß feststellt. Sonst wird gebaut, und der Kläger erhält Schadensersatz wenn er gewann — nicht umgekehrt. Die Beweislast wird umgekehrt: Nicht der Bauträger muss beweisen dass sein Projekt rechtmäßig ist. Das Gericht muss entscheiden ob es offensichtlich rechtswidrig ist.

Ein Wort in eigener Sache

Ich bin Eigenheimbesitzer im ländlichen Raum. Ich habe selbst gebaut — 900 Quadratmeter Grundstück, Eppingen-Rohrbach, mit allem was dazu gehört: Behördengänge, Wartezeiten, Normen die niemand erklärt hat und alle voraussetzen.

Ich weiß also genau was es bedeutet wenn ich fordere dass NIMBY-Vetorechte gebrochen, kommunale Befugnisse beschnitten und Typengenehmigungen durchgedrückt werden. Ich gehöre zu der Demografie die das kurzfristig als Verlust erlebt — weil Grundstücke in meiner Umgebung weniger exklusiv werden wenn mehr gebaut wird.

Trotzdem fordere ich es. Nicht trotz meiner Lage, sondern wegen ihr: Wer selbst in dem System war weiß dass es nicht am guten Willen der Beteiligten scheitert. Es scheitert am Design.

Das nennt man Skin in the Game.

Die stärksten Gegenargumente — und warum sie nicht ausreichen

“Weniger Normen bedeutet schlechtere Qualität und unsichere Gebäude.”

Nein. Die Kernnormen bleiben unverändert. Was wegfällt sind Komfortnormen die Sicherheit nicht erhöhen sondern Kosten treiben. Schallschutzklasse III statt I senkt keine Lebenserwartung. Sie senkt die Baukosten. Der Käufer entscheidet dann ob ihm das reicht.

“Ohne kommunale Mitsprache wird der ländliche Raum zugepflastert.”

Das Gegenteil ist richtig. Die NIMBY-Mechanismen schützen nicht den ländlichen Raum — sie schützen die Bestandsbesitzer in Ballungszentren und Speckgürteln. Die Folge ist dass Zuzug in Regionen stattfindet die keine Mittel haben sich zu schützen, während wohlhabende Gemeinden ihren Status quo einzementieren. Weniger Blockademacht bedeutet mehr Verteilung — nicht mehr Verdichtung an einer Stelle.

“Eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft kann das Marktversagen korrigieren.”

Der Markt versagt nicht wegen mangelnden staatlichen Bauens. Er versagt wegen regulatorischer Kostenexplosion. Eine staatliche Gesellschaft baut unter denselben Bedingungen wie Private — nur langsamer und teurer, weil öffentliche Vergabe zusätzliche Komplexität erzeugt. Das zeigt die Erfahrung aller bisherigen staatlichen Wohnungsprogramme in Deutschland seit 1990. Der Unterschied ist: Klingbeil kann die Gründung einer Gesellschaft feiern. Er kann nicht feiern dass er 16 Bauordnungen abgeschafft hat. Ersteres gibt Fotos. Letzteres gibt Wohnungen.

Messkriterien — woran wir uns messen lassen

Das Ziel ist messbar: 300.000 Fertigstellungen pro Jahr bis 2031. Nicht als Versprechen. Als Messkriterium gegen das wir uns selbst bewerten lassen.

Ein Satz für den Stammtisch

“Deutschland schafft es nicht, genug Wohnungen zu bauen — nicht weil wir zu arm sind und nicht weil der Staat zu wenig baut. Sondern weil Bauen so reguliert ist dass es sich kaum noch rechnet. Das lässt sich ändern. Man muss es nur wollen.”

v1.0 — Stresstest ausstehend.

Was der Crashtest gefunden hat

Dieser Abschnitt dokumentiert die Angriffspunkte die Version 1.0 nicht überlebt hat. Die Korrekturen finden sich in Version 1.2.

Angriff 1 — Die Flächenfraß-Falle (Eingriff 3)

“Sie wollen Kommunen bestrafen, die kein neues Bauland ausweisen. Wollen Sie ernsthaft die Landschaft nach dem Modell der 1970er Jahre zubetonieren? Sie opfern den Klimaschutz auf dem Altar des Betonierens.”

Architekturfehler: “Neues Bauland ausweisen” wurde implizit mit “neues Bauland auf der grünen Wiese” gleichgesetzt. Das ist ökologisch angreifbar und ignoriert das größte verfügbare Potenzial.

Angriff 2 — Der blinde Fleck: Bodenspekulation

“Ihre Normenreform senkt die Baukosten auf 3.500 Euro. Aber in München macht der Grundstückspreis oft 50 Prozent der Gesamtkosten aus. Investoren sitzen auf baureifem Land und bauen absichtlich nicht, weil die Wertsteigerung mehr Rendite bringt. Ihre Reform verpufft in den Taschen der Spekulanten.”

Architekturfehler: Die Baukosten (Regulierung) wurden analysiert, die Bodenkosten (Spekulation) ignoriert.

Angriff 3 — Die soziale Leerstelle

“Selbst wenn Sie die Baukosten auf 3.500 Euro drücken, liegt die Kaltmiete für einen Neubau noch immer bei 12 bis 14 Euro. Das kann sich das untere Einkommensquartil nicht leisten. Überlässt diese Analyse den sozialen Wohnungsbau dem Prinzip Hoffnung?”

Architekturfehler: Es wurde bewiesen warum der Staat nicht selbst bauen sollte, aber keine strukturelle Alternative für günstigen Wohnraum geliefert.

Changelog: Was sich in v1.2 geändert hat und warum

Nachverdichtung statt Zersiedelung: Der Fokus verschiebt sich von “neues Bauland ausweisen” auf blockierte Nachverdichtung. IG BAU-Zahl eingebaut: 1,9 Millionen potenzielle Wohnungen allein durch Büroumnutzung — ohne einen Quadratmeter neue Fläche zu versiegeln. Die Sanktion gegen Kommunen gilt für blockierte Nachverdichtung, nicht für fehlendes Grünflächenbauland. Das Flächenversiegelungs-Ziel der Bundesregierung bleibt vollständig kompatibel.

Baugebot mit steuerlichen Zähnen: Neuer Eingriff 4: Wer baureifes Land nach Erteilung des Baurechts innerhalb von drei Jahren nicht bebaut, wird progressiv besteuert — 2% des Bodenwerts pro Jahr, steigend auf 5% nach fünf Jahren. Liegenlassen wird teurer als Bauen oder Verkaufen. Kein Enteignungsargument: Das Baurecht ist eine gesellschaftliche Konzession, keine Lizenz zur Wertsteigerung durch Nichtnutzung.

Fast-Track-Deal für sozialen Wohnungsbau: Neuer Eingriff 5: Der Staat baut nicht selbst — er kauft sich Sozialbindung durch Zeit. Wer 30% dauerhaft sozialbundene Wohnungen integriert bekommt Genehmigungsfiktion nach 3 Monaten + zinslose KfW-Kredite. Entscheidende Ergänzung gegenüber bisherigen Modellen: Die Sozialbindung ist dauerhaft, nicht auf 20-30 Jahre begrenzt. Eine zeitlich begrenzte Bindung ist verzögerte Privatisierung.

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