Wohnen: Wie Deutschland sich selbst unbewohnbar macht

Erster Entwurf mit Crashtest-Dokumentation: Version 1.0

Strukturelle Vernunft — Essay Nr. 2 — v1.2

Versprechen

Olaf Scholz, September 2021, Wahlkampfbühne: 400.000 neue Wohnungen pro Jahr. Jedes Jahr. Als Kanzlerversprechen. Mit Ministerium. Mit Staatssekretären. Mit Task Force.

Lars Klingbeil, März 2026: Staatliche Wohnungsbaugesellschaft des Bundes.

Fünf Jahre zwischen beiden Aussagen. Die Richtung: Immer mehr Staat. Immer mehr Institution. Immer weniger Wohnungen.

Realität

Heute, 26. März 2026, warnt der IG BAU-Chef auf dem Wohnungsbau-Tag in Berlin: Die Zahl neu gebauter Wohnungen wird 2026 auf unter 200.000 sinken [2]. Nicht einmal die Hälfte dessen, was mindestens gebaut werden müsste.

Die Zeitreihe dahinter ist eine Anklage in Zahlen:

• 2022: 354.000 Baugenehmigungen [1]
• 2023: 216.000 Baugenehmigungen — Einbruch um 39% [1]
• 2024: 251.900 fertiggestellte Wohnungen — minus 14,4% gegenüber Vorjahr [3]
• 2025: 238.500 Genehmigungen — leichte Erholung, die Experten als “noch kein gebautes Haus” einordnen [1]
• 2026: Prognose unter 200.000 Fertigstellungen [2]. Einige Experten erwarten sogar nur 175.000 [4].

Das politische Ziel war 400.000. Die Realität wird weniger als die Hälfte sein.

Der Markt hat sich eingefroren: 9,9 Millionen Menschen leben in überbelegten Wohnungen [2]. Wer heute umzieht, zahlt mehr für weniger. Das bremst die Fluktuation im Bestand — wer nicht ausziehen kann, blockiert Wohnungen für andere.

Die Kostenrealität: In Metropolregionen liegen die reinen Baukosten bei durchschnittlich 4.630 Euro pro Quadratmeter. Eine wirtschaftliche Vermietung ist erst ab 18 Euro Kaltmiete möglich [5]. Für Durchschnittsverdiener unerschwinglich. Und das Absurdeste: Die Zeitspanne zwischen Genehmigung und Fertigstellung bei Mehrfamilienhäusern hat sich auf durchschnittlich 34 Monate verlängert [5]. Fast drei Jahre zwischen Ja-Stempel und Einzug.

Delta

Das Ziel war 400.000. Die Realität wird unter 200.000 sein.

Das Delta ist kein statistisches Problem. Es ist ein sich jährlich vergrößerndes Defizit das Familien in Pendlerstress treibt, Fachkräfte aus Deutschland fernhält und kommunale Haushalte belastet weil Obdachlosigkeit und Überbelegung Folgekosten erzeugen die niemand in die Wohnungsbaustatistik einrechnet.

Und hier liegt der direkte Link zu Essay Nr. 1 dieser Analyse: Wer Fachkräfte aus dem Ausland nach Deutschland holen will braucht Wohnungen. Ohne Wohnungen kein Arbeitsmarkt, ohne Arbeitsmarkt kein Fachkräftepotenzial, ohne Fachkräfte keine Wirtschaft die die Rente bezahlt. Das ist kein Domino. Das ist ein einziges System das an mehreren Stellen gleichzeitig klemmt.

Der IG BAU-Chef hat es heute ungewollt präzise formuliert: “Wenn die Baby-Boomer in Rente gehen, dann müssen die Menschen, die deren Jobs übernehmen, auch wohnen können.”

Ursache

Nicht gierige Investoren. Nicht fehlendes staatliches Engagement. Nicht mangelnder politischer Wille.

Das strukturelle Kernproblem ist dreifach: regulatorische Kostenexplosion, institutionalisierte Vetomacht und Bodenspekulationsanreize die das System rational vergiften.

Erstens: 16 Bauordnungen, 16 Welten.

Deutschland hat 16 Landesbauordnungen. Ein Gebäude das in Bayern genehmigt ist muss in Baden-Württemberg neu geprüft werden. Serielle Bauweise, die in Dänemark und den Niederlanden Kosten um 30-40% gesenkt hat, scheitert in Deutschland an regulatorischer Fragmentierung. Ein Holzmodulhaus das in Österreich in 6 Wochen steht braucht in Deutschland 18 Monate Genehmigungsverfahren weil jede Abweichung vom Normbaurecht einzeln geprüft wird.

Das ist kein Föderalismusproblem. Das ist ein Prozessdesignproblem das Föderalismus als Deckmantel benutzt.

Zweitens: Die DIN-Normen-Eskalation.

Deutsches Baurecht unterscheidet nicht zwischen sicherheitsrelevanten Mindeststandards und Komfortnormen. Beide haben denselben Rechtsstatus. Schalldämmung, Barrierefreiheit, Energieeffizienz, Lüftungsanlagen, Aufzugspflichten — jede Norm für sich legitim, in der Kombination eine Kostenspirale die einfaches Bauen strukturell unmöglich macht.

Vor dreißig Jahren kostete Bauen real etwa halb so viel wie heute — nicht wegen gestiegener Materialpreise, sondern wegen der Normdichte die sich seitdem verdoppelt hat [8].

Drittens: Bodenspekulation als rationale Strategie.

Das wird in der politischen Debatte systematisch verschwiegen: In München, Stuttgart oder Frankfurt macht der Grundstückspreis oft 50 Prozent der Gesamtkosten aus [7]. Wer baureifes Land hält und nicht baut, profitiert von der reinen Wertsteigerung des Bodens — ohne das Baurisiko einzugehen. Das ist keine Gier. Das ist eine rationale Reaktion auf falsche Anreize.

Wir können die Baukosten durch Normenreform auf 3.500 Euro pro Quadratmeter senken. Diese Ersparnis verpufft wenn sie direkt in steigende Grundstückspreise fließt weil das Angebot an baureifem Land künstlich knapp gehalten wird.

Was funktionieren würde

Vier strukturelle Eingriffe. Kein staatliches Bauprogramm. Keine neue Behörde.

Eingriff 1 — Typengenehmigung: Einmal prüfen, überall bauen

Ein Gebäudetyp wird einmal durch eine zentrale Bundesstelle nach einheitlichen Sicherheitsstandards zertifiziert — danach ist er in allen 16 Bundesländern ohne erneute Grundprüfung baubar. Nur noch lokale Anpassungen (Abstandsflächen, Erschließung) werden kommunal geprüft.

Das eliminiert strukturell den Prüfungsaufwand der heute parallel 16-fach anfällt. Dänemark, die Niederlande und Österreich haben dieses System. Die Baukosten sanken messbar.

Eingriff 2 — Normenreform: Sicherheit von Komfort trennen

Die strukturelle Konsequenz lautet eine Zweiteilung des Normwerks:

Kernnormen — statische Sicherheit, Brandschutz, Mindestschallschutz, grundlegende Barrierefreiheit. Nicht verhandelbar, bundeseinheitlich.

Komfortnormen — alles andere. Als Empfehlungen ausgewiesen, nicht als Pflichten. Wer höhere Standards will, kann sie freiwillig einhalten und entsprechend vermarkten. Wer günstig bauen will, baut nach Kernnorm.

Ergebnis: Wohnungen die heute 4.600 Euro pro Quadratmeter kosten wären für unter 3.500 Euro baubar. Das ist kein theoretischer Wert — das ist das Ergebnis der Kalkulationen zum Gebäudetyp E der Bundesregierung, der seit November 2025 im Eckpunktepapier vorliegt [9].

Eingriff 3 — Nachverdichtung statt Zersiedelung: In die Höhe, in den Bestand

Hier ist die Antwort auf den naheliegenden Vorwurf: Die Analyse will nicht Deutschland zubetonieren. Die Analyse will das vorhandene Potenzial aktivieren das heute durch lokale Blockaden brachliegt.

Die IG BAU hat es selbst berechnet: Allein durch die Umnutzung von Bürogebäuden die durch Homeoffice nicht mehr gebraucht werden könnten bis zu 1,9 Millionen neue Wohnungen entstehen [6]. Deutlich kostengünstiger als Neubau, ohne einen Quadratmeter neuer Fläche zu versiegeln.

Dazu kommen Dachaufstockungen, Aufstockung von Supermärkten und Parkhäusern, Umwidmung von Gewerbebrachen. Das Potenzial für Nachverdichtung in deutschen Städten ist massiv — und wird systematisch durch lokale Stellplatzverordnungen, Bebauungsplan-Blockaden und kommunales Kleinklein verhindert.

Analytische Position: Die Sanktion gegen Kommunen gilt nicht für “fehlendes Bauland auf der grünen Wiese” — sie gilt für blockierte Nachverdichtung. Wer Dachausbauten durch Satzungsrecht verhindert, wer Büroumnutzungen durch überzogene Stellplatzauflagen torpediert, wer Aufstockungen durch lokale Höhenbegrenzungen blockiert die keine sicherheitstechnische Grundlage haben — der verliert Bundesförderung. Das ist nicht Zentralismus. Das ist der Schutz von Mehrheitsinteressen gegen institutionalisierte Minderheitsmacht.

Das Flächenversiegelungs-Ziel der Bundesregierung bleibt vollständig kompatibel mit diesem Ansatz. Nachverdichtung ist kein Kompromiss beim Klimaschutz — sie ist die klimaschützendste Form des Wohnungsbaus.

Eingriff 4 — Baugebot: Spekulation durch Kosten des Nichtbauens brechen

Normenreform und Typengenehmigung senken die Baukosten. Das nützt wenig wenn das aktivierte Baurecht einfach in den Preisanstieg des Grundstücks fließt weil Eigentümer rational kalkulieren: Warten ist profitabler als Bauen.

Die strukturelle Konsequenz lautet ein hartes Baugebot mit steuerlichen Zähnen:

Wer baureifes Land hält und nach Erteilung des Baurechts innerhalb von drei Jahren nicht baut, wird progressiv besteuert — beginnend bei 2% des Bodenwerts pro Jahr, steigend auf 5% nach fünf Jahren Nichtbebauung. Das macht Liegenlassen teurer als Bauen oder Verkaufen.

Das ist keine Enteignung. Das ist die konsequente Logik des Baurechts selbst: Baurecht ist eine gesellschaftliche Konzession, keine private Lizenz zur Wertsteigerung durch Nichtnutzung. Wer die Konzession nimmt, nimmt auch die Pflicht.

Dieser Eingriff folgt exakt der Systemlogik dieser Analyse: Wir brechen Blockaden — egal ob sie von NIMBY-Bürgerinitiativen oder von spekulierenden Bodenhorten kommen. Die Logik ist dieselbe: Wer gemeinschaftliche Ressourcen blockiert trägt die Kosten dieser Blockade.

Eingriff 5 — Sozialer Wohnungsbau: Zeit als staatliche Währung

Klingbeils staatliche Wohnungsbaugesellschaft scheitert nicht am Konzept, sondern an der Mechanik: Der Staat baut unter denselben Bedingungen wie Private — nur langsamer und teurer, weil öffentliche Vergabe zusätzliche Komplexität erzeugt.

Die strukturelle Alternative: Der Staat baut nicht selbst. Er kauft sich Sozialbindung bei Privaten durch das einzige was er hat das Bauträgern tatsächlich etwas wert ist: Zeit.

Das Modell: Wer in sein Mehrfamilienhaus mindestens 30% dauerhaft sozialbundene Wohnungen integriert, bekommt:

• Genehmigungsfiktion nach 3 Monaten — nicht nach 34. Das ist der Haupthebel.
• Zinslose KfW-Kredite für das Gesamtprojekt, nicht nur den Sozialteil.
• Befreiung von ausgewählten Komfortnormen für den Sozialteil des Gebäudes.

Der Staat kauft mit diesen drei Instrumenten Sozialbindungen zu Marktpreisen — ohne selbst zu bauen, ohne neue Behörden, ohne Haushaltsmittel für den Bau selbst zu binden.

Kritischer Unterschied zu bisherigen Sozialbindungsmodellen: Die Bindung ist dauerhaft — nicht auf 20 oder 30 Jahre begrenzt. Das bisherige System produziert systematisch auslaufende Sozialbindungen die dann zu Marktpreisen vermietet werden. Ein Versprechen das nach 25 Jahren ausläuft ist kein sozialer Wohnungsbau — es ist eine verzögerte Privatisierung.

Ein Wort in eigener Sache

Ich bin Eigenheimbesitzer im ländlichen Raum. Ich habe selbst gebaut — 900 Quadratmeter Grundstück, Eppingen-Rohrbach, mit allem was dazu gehört: Behördengänge, Wartezeiten, Normen die niemand erklärt hat und alle voraussetzen.

Ich weiß also genau was es bedeutet wenn ich fordere dass kommunale Vetorechte beschnitten, Typengenehmigungen durchgedrückt und Bodenspekulation mit steuerlichen Zähnen bestraft wird. Ich gehöre zu der Demografie die das kurzfristig als Verlust erlebt — weil Grundstücke in meiner Umgebung weniger exklusiv werden wenn mehr gebaut wird.

Trotzdem fordere ich es. Nicht trotz meiner Lage, sondern wegen ihr: Wer selbst in dem System war weiß dass es nicht am guten Willen der Beteiligten scheitert. Es scheitert am Design.

Das nennt man Skin in the Game.

Die stärksten Gegenargumente — und warum sie nicht ausreichen

“Weniger Normen bedeutet schlechtere Qualität und unsichere Gebäude.”

Nein. Die Kernnormen bleiben unverändert. Was wegfällt sind Komfortnormen die Sicherheit nicht erhöhen sondern Kosten treiben. Schallschutzklasse III statt I senkt keine Lebenserwartung. Sie senkt die Baukosten — und der Käufer entscheidet ob ihm das reicht.

“Ihr Baugebot ist Enteignung durch die Hintertür.”

Nein. Baurecht ist eine gesellschaftliche Konzession. Wer vom Staat das Recht bekommt, ein Grundstück zu bebauen und damit seinen Wert zu vervielfachen, nimmt damit auch die Pflicht dieses Recht zu nutzen. Das Baugebot sanktioniert nicht Eigentum — es sanktioniert die Blockade einer gesellschaftlichen Ressource durch das Einstreichen der Konzessionsrente ohne die Konzession einzulösen.

“Nachverdichtung reicht nicht — wir brauchen neue Flächen.”

1,9 Millionen potenzielle Wohnungen allein durch Büroumnutzung [6]. Dazu Dachaufstockungen, Parkhäuser, Gewerbebrachen. Das Nachverdichtungspotenzial in deutschen Städten ist nicht ansatzweise ausgeschöpft — weil es systematisch durch lokale Regelwerke blockiert wird. Bevor Deutschland neue Flächen versiegelt, muss es das vorhandene Potenzial aktivieren. Das ist nicht naiv. Das ist die richtige Reihenfolge.

“Ohne staatlichen Wohnungsbau werden Arme nicht versorgt.”

Falsch gestellt. Die Frage ist nicht ob der Staat für soziale Versorgung sorgt — natürlich tut er das. Die Frage ist ob er das durch Bauen oder durch Incentivierung tut. Staatliches Bauen unter deutschen Bedingungen ist teurer, langsamer und strukturell inkompetenter als private Bauträger mit staatlichen Sozialbindungsanreizen. Das Fast-Track-Modell liefert dauerhaft sozialbundene Wohnungen schneller und günstiger als jede staatliche Gesellschaft — und ohne Haushaltsmittel für den Bau selbst zu binden.

“Eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft kann das Marktversagen korrigieren.”

Der Markt versagt nicht wegen mangelnden staatlichen Bauens. Er versagt wegen regulatorischer Kostenexplosion und Spekulationsanreizen. Eine staatliche Gesellschaft baut unter denselben Bedingungen wie Private — nur langsamer und teurer.

Klingbeil kann die Gründung einer Gesellschaft feiern. Er kann nicht feiern dass er 16 Bauordnungen abgeschafft hat. Ersteres gibt Fotos. Letzteres gibt Wohnungen.

Messkriterien — woran wir uns messen lassen

Das Gesamtziel ist messbar: 300.000 Fertigstellungen pro Jahr bis 2031. Nicht als Versprechen. Als Messkriterium gegen das wir uns selbst bewerten lassen.

Ein Satz für den Stammtisch

“Deutschland schafft es nicht, genug Wohnungen zu bauen — nicht weil wir zu arm sind und nicht weil der Staat zu wenig baut. Sondern weil Bauen so reguliert und Bodenspekulation so belohnt ist, dass es sich kaum noch rechnet. Beides lässt sich ändern. Man muss es nur wollen.”

Quellen

[1] Statistisches Bundesamt / Hauptverband der Deutschen Bauindustrie: Baugenehmigungen und Fertigstellungen. https://www.bauindustrie.de/zahlen-fakten/baukonjunktur/baugenehmigungen-fertigstellungen (abgerufen März 2026)

[2] IG BAU: Wohnungsbau-Tag 2026 — Absturz auf unter 200.000 Neubau-Wohnungen droht. https://igbau.de/Wohnungsbau-Tag-2026-Absturz-auf-unter-200-000-Neubau-Wohnungen-droht-Mangel-an-kleinen-Wohnungen-verschaerft-Krise-enorm.html (abgerufen März 2026)

[3] Statistisches Bundesamt (Destatis): Baufertigstellungen 2024. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/05/PD25_183_31121.html (abgerufen März 2026)

[4] Finanztrends: Wohnungsbau droht 2026 unter 200.000 Fertigstellungen zu fallen. https://www.boerse-social.com/2026/03/26/wohnungsbau_droht_2026_unter_200000_fertigstellungen_zu_fallen_finanztrends (abgerufen März 2026)

[5] GEWOS-Institut / Finanztrends: Wohnungsbau-Marktdaten — Baukosten, Mietrenditen, Genehmigungsdauer (34 Monate). https://www.boerse-social.com/2026/03/26/wohnungsbau_droht_2026_unter_200000_fertigstellungen_zu_fallen_finanztrends (abgerufen März 2026)

[6] IG BAU / Bundesbaublatt: Potenzial durch Büroumnutzung — bis zu 1,9 Millionen Wohnungen. https://www.bundesbaublatt.de/news/ig-bau-chef-feiger-warnt-vor-bequemer-lethargie-schwund-bei-baugenehmigungen-ist-ein-alarmsignal-3826773.html (abgerufen März 2026)

[7] FAZ / IMMOVERKAUF24: Bodenpreise als Kostentreiber — Anteil am Gesamtprojekt. https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/grundstueckspreise-steigen-weiter-anteil-an-gesamtkosten-nimmt-zu-17123456.html (abgerufen März 2026)

[8] DIN / VBI: Regelungsdichte im Bauwesen — Anzahl und Kosten der Normung. https://www.vbi.de/artikel/normenflut-bremsen-baukosten-senken/ (abgerufen März 2026)

[9] BMJV / BMWSB: Eckpunktepapier zum Gebäudetyp-E-Gesetz (Einfaches Bauen). https://www.bmj.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/1120_Gebaeudetyp_E.html (abgerufen März 2026)